Plötzlich sind die Dresdener Kommunalpolitiker alarmiert. Die Fraktionsvorsitzende der SPD im Dresdener Stadtrat, Sabine Friedel, fordert ein Umdenken beim »Stadtumbau«. Es dürfen nur noch Ruinen abgerissen werden, keine bewohnten Häuser, denn die Mieten müssten bezahlbar bleiben, gerade »in wirtschaftlich schwierigen Zeiten«. Ein spätes Erwachen. Es fragt sich, an wen Friedel ihren Appell überhaupt richtet, denn die Stadt Dresden selbst hat keine Wohnhäuser mehr, die sie abreißen könnte. Mit dem Verkauf der kommunalen Wohnungen ist auch die städtische Wohnungsgesellschaft WOBA futsch und der Einfluss der Stadt auf den Wohnungsmarkt faktisch gleich null.
Im Dresdener Wohnungsbestand gibt es noch zwei Eigentumsformen: privat und genossenschaftlich.Von den 292 600 Wohnungen der Stadt besitzen die Dresdner Wohnungsgenossenschaften rund 67 000, das sind 23 Prozent. (Sachsen 13, Berlin 11 Prozent).
Auch für die Dresdner Bürger ist der Wohnungsmarkt eng geworden. Wer eine Wohnung sucht, setzt seine Hoffnung in die Wohnungsgenossenschaften. Nicht ohne Grund, denn dort findet man noch soziales Verantwortungsbewusstsein. Das entspricht zwar der Natur der Genossenschaften als Form der solidarischen Ökonomie, ist aber so selbstverständlich auch nicht mehr. Die Berliner Wohnungsgenossenschaften beispielweise haben ihre Mieten so hochgeschraubt, dass sie bei Neuvermietungen bereits oft über dem Mietspiegel liegen. So verlangt die Charlottenburger Baugenossenschaft für eine Dreizimmerwohnung mit 71 Quadratmetern eine Nettokaltmiete von 5,50 Euro pro Quadratmeter. Das liegt um 0,53 Euro über der Obergrenze des Mietspiegels und 1,15 Euro über dem Mittelwert des betreffenden Gebiets. Die Forderungen einiger Genossenschaften nehmen schon unmoralische Ausmasse an.
Zuflucht in der Wohnungsgenossenschaft
Uta Knorr, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft Johannstadt (WGJ) in Dresden stellt fest, dass sich viele Leute um eine Wohnung in ihrer Genossenschaft bemühen, weil sie die Preistreiberei ihrer privaten Vermieter nicht mehr aushalten und weil insbesondere die Betriebskosten in Höhe von 2,50 Euro/qm sie zunehmend belasten. In der WGJ liegen diese bei 1,70 Euro/qm. Sie registriert auch den steigenden Zuzug aus dem Dresdener Umland, der Lausitz, aus Nisky, Hoyerswerda, Zittau und anderen Orten. Die Johannstädter Genossenschaft ist so gefragt, dass sie ihren Leerstand – der Schrecken eines jeden Vermieters – 2008 auf 1,8 Prozent drücken konnte. (Stadt Dresden 12 Prozent, in den sächsischen Genossenschaften 9,7 Prozent)
Wohnen in der WGJ ist auch gefragt, weil die 7605 Wohnungen ihrer 517 Häuser zu 98 Prozent modernisiert sind. Die Genossenschaft steht wirtschaftlich so solide da, dass sie 2007 einen Überschuss erzielte und ihre Modernisierungsmaßnahmen auf der Neustädter Seite aus eigenen Mitteln, d.h. ohne Kredite, finanzieren konnte. Das ist nicht nur das Ergebnis guter Vorstandsarbeit, sondern auch dessen, dass die Genossenschaft ihren Mitgliedern einiges zugemutet hat. Auch die WGJ stand 1990 vor der Entscheidung, die Altschuldenhilfe in Anspruch zu nehmen oder 15 Prozent der Wohnungen zu verkaufen. Von Anfang an hieß die Losung: »Wir behalten unsere Häuser!« Denn wer sollten die Leute sein, die »verkauft« werden? Die Mitglieder entschlossen sich, 3.000 Mark zusätzliche Anteile einzubringen, um sicher wohnen zu können. Das Eigenkapital wurde so um 24 Millionen Mark erhöht. Um die Tilgung der Kredite zu beschleunigen, verzichteten die Mitglieder zudem auf eine Dividende auf ihre Anteile.
Die Eigenbeteiligung in dieser Genossenschaft ist außergewöhnlich hoch. Wer Mitglied werden will, was Voraussetzung ist für den Bezug einer Wohnung, muss 10 Pflichtanteile zu je 150€ übernehmen und je nach Größe der Wohnung weitere 3 bis 15 Anteile, so dass die Geschäftsguthaben 1950 bis 3750 € betragen. Diesen Weg gingen und gehen die Mitglieder mit, weil ihnen nie passieren soll, was den Mietern der WOBA passierte, und weil sie dem Druck der privaten Vermieter, davon viele »aus dem Westen unserer Heimat«, nicht ausgesetzt sein wollen.
Dabei hatte sich die Johannstädter Genossenschaft nicht nur unter den Zwängen des Marktes zu bewähren. In die Stadtplanung Dresdens zog nach 1990 ein stark restaurativer Geist ein. Die Silhouette des alten Dresden sollte wieder her. Die 15-Geschosser am Johannstädter Ufer »störten« das Stadtbild. Obwohl voll belegt, sollten zwei davon abgerissen werden. In Neustadt sollte ein Wohnblock durchbrochen werden, um die alte Sarrasanistraße wiederherzustellen. Von 10-Geschossern sollten 2 bis vier Etagen »rückgebaut« werden. Mitten in der Stadt »brauchten« zugewanderte Stadtplaner Platz für zwei- bis viergeschossige Stadtvillen.
Die WBJ sagte strikt nein. »Das ist unser Boden, das sind unsere Häuser. Die bleiben stehen.« Ihr Logo ist übrigens ein bescheidenes Gänseblümchen. Und dagegen kam die Abrissbirne nicht an. Uta Knorr kann sich noch heute aufregen: »Das nennt sich Stadtplanung!« 1945 war die Innenstadt, wo einst Gründerzeithäuser standen, eine Trümmerwüste. Die Wohnungsnot war das größte Problem. Und der Wiederaufbau der Stadt war städtebaulich und architektonisch durchdacht. Das auch »Platte« nicht gleich »Platte« ist, läßt sich in Dresden hervorragend studieren. Im Unterschied zu bundesdeutschen Städten wurde viel Grün angelegt. »Stadtgrün findet hier statt«, sagt Knorr. »Die Mieter denken anders als die Politiker.«
Schaut man Dresden aus diesem Blickwinkel an, wird es zum Spiegel des Gegensatzes von Bourgeoisie und Proletariat. Auf der einen Seite Alteigentümer, zurückgekehrter Adel, gutbetuchte Kapitaleigner, die Villen und Schlösser, aber auch Mietshäuser und Weingüter zurückerhalten oder kaufen, neue Stadtvillen bauen und für die die Quartiere am Neumarkt historisch getreu und luxuriös wiederaufgebaut werden. Auf der anderen Seite die Masse der Mieter in Altbauten, Altneubauten und Hochhäusern, wohnend in Genossenschaften und ehemals kommunalen Wohnungen. Jede Klasse hat ihr eigenes Wohnmilieu, baut es aus oder zieht sich darauf zurück.
Entschieden wenden sich Uta Knorr und ihr Vorstands-Kollege Thomas Dittrich gegen Verkäufe von kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungen. Der WOBA-Verkauf war das abschreckende Beispiel. Für Wohnungsverkäufe anderer Dresdner Genossenschaften haben sie kein Verständnis. Für sie kommt das nicht in Frage. In diese Logik passt freilich nicht, dass auch die WGJ in ihre neue Satzung aufgenommen hat, dass sie Bauten errichtet, erwirbt, betreut und (neu) veräußert und dass sie alle Aufgaben im Bereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft übernehmen kann. Das ist Vorgabe aus der Mustersatzung des Gesamtverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Aber man muss sie nicht befolgen. Ein neoliberaler Ausrutscher?
Die Wohnungsbaugenossenschaft Burgstädt bei Chemnitz hat diese Klausel abgelehnt. »Wir handeln nicht in Immobilien«, sagt ihr Vorstand Rainer Richter. Und obwohl auch in der Satzung seiner Genossenschaft fast alle mitglieder- und demokratiefeindlichen Regeln zu finden sind, die der GdW in seiner Mustersatzung »empfiehlt«, und die von der Masse der Genossenschaften in treuer Autoritätshörigkeit buchstabengetreu übernommen werden, muss man der Burgstädter Genossenschaft zugestehen, dass sie sich in der täglichen Praxis der sozialen Sicherheit ihrer Mitglieder verpflichtet fühlt.
Mieterhöhungen in der Wohnungsbaugenossenschaft Burgstädt freiwillig vereinbart
Sie hat 1.300 Mitglieder und verfügt über 1.150 Wohnungen in 6 Gemeinden. Die gute Hälfte ihrer Wohnungen wurde in der DDR von Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften errichtet, die sich schrittweise gemeinsam mit den Baugenossenschaften aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts mit der AWG Burgstädt vereinigten und so eine größere Kapitalgrundlage schufen. Wie überall mussten und müssen die Häuser technisch und energetisch modernisiert werden – mit entsprechenden Konsequenzen für die Miete. Auch die Burgstädter Genossenschafter bleiben nicht von den Geißeln der kapitalistischen Gesellschaft verschont: Arbeitslosigkeit und Altersarmut. Das Durchschnittsalter beträgt 62 Jahre. Die Kunst eines Vorstands besteht darin, Ansprüche an die Wohnqualität, die Vermietbarkeit der Wohnungen und den Geldbeutel der Mieter in Übereinstimmung zu bringen. Hier sieht der Vorstand um Rainer Richter seine Fürsorgepflicht. Was in den meisten Genossenschaften schon als Fremdwort gilt, ist hier noch Maxime: die Gemeinschaft und das Solidarprinzip. Deshalb wird in Burgstädt im Unterschied zu anderen Genossenschaften, die sich als »Unternehmen« verstehen, alles demokratisch geregelt, nach dem Prinzip der Freiwilligkeit.
Dazu gehört vor allem, dass jede Miete vereinbart wird. 97 Prozent der Wohnungen sind bereits saniert. Mieterhöhungen ergaben sich zwangsläufig. Aber jede Mieterhöhung war und ist freiwillig, zwischen Vorstand und Mitglied vereinbart, über mehrere Gesprächsrunden vorbereitet, kalkuliert, begründet und diskutiert. Nach Paragraph 557 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist das sogar erlaubt. Dort heißt es: Die Mietparteien können während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren. »Diese Klausel sichert das demokratische Recht beider Partner. Das Miteinander mit dem Mieter ist unser Grundsatz, denn nur der Mieter schafft uns die Ökonomie«, sagt Richter.
Dem Zwang der Kosten kann niemand entgehen, aber der Vorstand der Genossenschaft setzt eine Kappungsgrenze, zum Beispiel 3,90 Euro je Quadratmeter kalt. Höher gehen sie nicht. Entsprechend wird das Projekt gestaltet. Zum Beispiel wird die Dämmung der Fassade nicht zum Dogma gemacht. Wo die Bausubstanz genügend Dämmung bietet, wird nach Beratung mit den Mietern auf eine weitere Dämmung verzichtet. Es ist auch kein Sinn darin zu sehen, dass die 60 Euro im Monat mehr kostet, während der Mieter nur 10 oder 12 Euro an Gaskosten spart. Trotz Kaltmieten von zum Teil 4,60 bis 4,80 Euro je Quadratmeter beträgt die Durchschnittskaltmiete 4,02 Euro. Im Jahre 2009 wird die Genossenschaft erstmals in zwei Gebäuden Aufzüge einbauen. Die Miete wird steigen, doch auch hier mit einer Obergrenze, und die Miete wird freiwillig vereinbart. »Wir kommen auf 5 Euro Kosten je Quadratmeter, aber wir kappen bei 4,30 bis 4,40 Euro, weil die Wohnungen sonst nicht vermietbar sind«, sagt das Vorstandsmitglied Bernd Lehmann.
Nicht anders ist das beim Anbau von Balkonen. Die Häuser der Genossenschaft in Hartmannsdorf zum Beispiel waren ohne Balkone gebaut worden. Bei der Modernisierung in den neunziger Jahren wurde auf den Anbau von Balkonen verzichtet, damit die Mietsteigerung nicht zu hoch ausfiel. Durch Erneuerung der Fenster und den Einbau von Bad und Heizung stieg die Grundmiete einer (Beispiel-) Wohnung von umgerechnet 125,09 Euro um 69,50 Euro, also um 55 Prozent. Das war erst einmal genug. In den letzten drei Jahren wurde vom Vorstand der Anbau von Balkonen bei einer Mieterhöhung von 35 Euro angeboten, doch auch das freiwillig, nur wo die Mehrheit das will. Das wurde in Hartmannsdorf 6 Monate lang diskutiert, vereinbart und im Frühjahr 2009 realisiert. »Es ist unser Prinzip«, sagt Lehmann, »wo die Mehrheit nicht will, wird nichts gemacht. Wir werden auch nicht überall Balkone anbauen, weil es auch Leute gibt,die das Geld nicht haben. Wir sind individuell und richten uns nach den Wünschen der Mieter. Man darf auch nicht vergessen, dass die Betriebskosten steigen.« In Burgstädt sahen wir einen Dreigeschosser, wo die Stützen für die Balkone stehen, aber nur in der ersten Etage ein Balkon »eingehängt« ist. Der Mieter wollte ihn haben und bezahlt den Balkon oben mit. »Wenn die anderen das später auch wollen, können wir im Erdgeschoss und im zweiten Stock noch einen Balkon montieren. Dann bezahlt auch der in der Mitte nur 35 Euro«, erklärt Lehmann.
Was ist, wenn die tatsächlichen Kosten die Kappungsgrenze übersteigen? Dann trägt die Genossenschaft die Kosten. Macht sie Verluste? Geht sie daran kaputt? Nein. 2008 machte sie 400 000 Euro Gewinn und zahlte an ihre Mitglieder eine Rückvergütung. Wie geht sowas? »Wir haben uns keinem Diktat der Banken unterworfen und nicht die unvorteilhaften Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Anspruch genommen. Wir haben uns bei Sparkassen und Volksbanken frei finanziert.«
Es geht also auch anders. Kein Vermieter muss auf seinem Recht bestehen, eine Modernisierung anzukündigen und diejenigen, die nicht zustimmen, auf Duldung zu verklagen. In Einzelfällen hat auch der Vorstand in Burgstädt schon damit gedroht. Bis jetzt wurde jedoch jeder Streit friedlich beigelegt. Wie kommt es, dass demokratische Gepflogenheiten weiterhin geachtet sind? »Wir haben nach 1990 nicht alles mitgemacht und unsere alte Genossenschaftsphilosophie hochgehalten: das Solidarprinzip«, erklärt Rainer Richter.
Ob in Sachsen noch weitere Genossenschaften von der freiwilligen Mieterhöhung Gebrauch machen, konnte man im Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften nicht sagen.
Die soziale Rendite
Zweifellos ist die Höhe der Miete der wichtigste Grund für den Mieter, in die Genossenschaft zu kommen bzw. zu bleiben. Für die Vorstände in Johannstadt und in Burgstädt ist nicht weniger wichtig, dass sich die Mieter heimisch fühlen. Mit dem Generationswechsel muss es ihre Sorge sein, dass die Genossenschaft attraktiv bleibt und dass die Wohnungen gut zu vermieten sind. Dazu trägt ein soziales und kulturelles Umfeld bei, welches das Zusammengehörigkeitsgefühl festigt. Mit 20 000 Bewohnern ist die Johannstädter Genossenschaft eine Stadt in der Stadt. Sie hat einen eigenen Kindergarten, einen Sportplatz und – was aus der Mode zu sein schien – ein Kulturhaus. Sie baute ihren ehemaligen Handwerkerhof zum multikulturellen Stadtteilzentrum um und gründete einen Kulturverein, der die Arbeit organisiert. Stadtbekannt sind das jährliche Elbefest und gemeinsame Dampferfahrten. Der Identifikation der Mitglieder mit ihrer Genossenschaft dienen Wohnparks, die künstlerische Fassadengestaltung, Stein- und Holzplastiken sowie drei Brunnen im Stadtgebiet, die sie ihrer Stadt zum Geschenk gemacht haben. Berühmt ist der Zirkusbrunnen von Vincenz Wanitschke in der Sarrasanistrasse. Ein Prozent der Mieteinnahmen wird für die Kunst am Bau und für die Kultur verwendet. Das kulturelle und soziale Engagement nennt Uta Knorr die soziale Rendite. Die haben sie nicht berechnet, aber andere machen das. Auf die finanzielle Rendite – sprich Dividende – verzichten die Genossenschafter, die soziale Rendite wollen sie nicht missen.
Auch die Burgstädter Genossenschaft unterhält Begegnungsstätten in mehreren Gemeinden, ein Kompetenzzentrum, ein Internet-Café für Senioren, und sie organisiert gemeinsam mit der Volkssolidarität Wandertage, Reisen und Feste. Dem Klima in der Genossenschaft gereicht es zum Vorteil, dass sie eine Generalversammlung hat, in der jeder Genosse mitreden kann. Obwohl auch in der Burgstädter Satzung steht, dass der Vorstand die Genossenschaft in eigener Verantwortung leitet, was in den Genossenschaften gewöhnlich der Freibrief zur Alleinherrschaft ist, wird hier nach demokratischen Prinzipien gehandelt. »Wir sind als Vorstand Teil der Genossenschaft. Wir reden über alles. Ich bin sehr kompromissbereit. Lieber diskutiere ich ein paar Stunden. Es ist ein unheimlich hohes Vertrauen da. Die Mieter wissen, dass wir sie mit der Miete nicht übervorteilen.«
Unter den Berliner Genossenschaften findet man keine, wo die Mieter nicht den autoritären Stil des Vorstands beklagen. Was hält Richter von der Genossenschaft als Unternehmen? »Das ist eine Frage der Philosophie. Wir hatten bisher eine erfolgreiche Unternehmensphilosophie, weil wir vieles anders machen. Zum Beispiel haben wir langsamer modernisiert als andere. Das Solidarprinzip ist die Genossenschaftsidee.«
Anmerkung:
Vorstehender Beitrag von Sigurd Schulze wurde zuerst in junge Welt vom 17.6.2009 veröffentlicht.
